森林城市马来西亚2026：“鬼城”标签背后的真相

政府公报、租金数据与第三方排名，揭示了柔佛这个超级项目的真实面貌

曾几何时，“鬼城”这个标签被牢牢贴在马来西亚森林城市身上。但如今，这一说法事实上已经过时。以下是最新数据所揭示的情况。

在东南亚房地产界，很少有标签像“鬼城”这样，既根深蒂固，又充满争议。这个投资千亿美元的巨型项目，坐落在马来西亚柔佛州的土地上。从BBC到YouTube上的热门纪录片，国际媒体曾反复播放空旷的林荫大道和空置大楼的画面，让这个标签多年来挥之不去。

但情况已经发生了实质性的变化。2024年，马来西亚政府正式设立森林城市特别金融区（SFZ），并将其纳入更大范围的柔佛-新加坡经济特区（JSSEZ）框架。此后，关键指标开始显著转向。

商业活动及机遇正纷纷入局。目前，森林城市已有近两万名居民。森林城市高尔夫度假村的“经典球场”已连续七年（2020-2026）入选“亚洲百佳高尔夫球场”，而由高尔夫传奇人物杰克·尼克劳斯与其子设计的“传奇球场”，则在“2024-2025亚太百佳高尔夫球场”榜单中位列第49名。此外，涵盖海滩走廊、红树林生态游、海钓、合法执照的烟花摊点等新型配套设施，正吸引着日益扩大的游客群体。

早期报道捕捉了那个特定时刻的画面。但如今的数据、实地观察与独立排名，呈现的是一幅持续活跃的图景。本文将追溯“鬼城”标签的由来，分析哪些方面已经改变，并用数据还原森林城市的真实状况。

“鬼城”标签从何而来？

这个标签并非凭空出现。它反映了森林城市在特定发展阶段的真实状况——政策调整、疫情冲击、国际媒体报道的时机，共同塑造了那个形象。

• 2014年至2018年： 森林城市项目启动，初期面向中国大陆买家，并进行大规模跨境营销。建设尚处于早期阶段，住宅大楼和核心配套设施分期投入使用。
• 2018年至2020年： 时任总理马哈蒂尔·穆罕默德收紧外国人购房政策，导致中国需求降温，原有的销售节奏受到影响。
• 2020年至2022年： 新冠疫情导致的边境关闭，切断了主要买家和游客来源。入住率偏低，但建设仍在继续，国际媒体正是借助这个“空窗期”拍摄了大量特定画面。
• 2023年至2024年： 总理安瓦尔·易卜拉欣将森林城市作为国家金融特区战略的一部分予以支持，并与柔佛—新加坡经济特区挂钩。政策正式推动从以住宅为主的项目转型为综合功能区，向金融服务、家族办公室提供服务，和激励专业人才。这是一个真正的转折点。

那么，如果抛开2020年的旧影像，用当下的数据来看，森林城市究竟是什么样子？

森林城市现在怎么样？ 

截至2026年，森林城市已发展为一个活跃、有充分入住率的社区，居民与游客数据可查可核。项目已建成2.6万套住宅单位，约80%已售出，吸引了来自20多个国家的近两万名居民。商业活动已经扩大，金融中心内有一个3万平方米的购物中心，加上海岸边的渔人码头商业街，已有超过100家零售店铺在运营。沿着4公里长的开发海岸线，日常游客来这里参观红树林生态旅游和海钓活动。高尔夫仍然是一个核心亮点，近年来越来越多的高尔夫球手专程到访森林城市备受赞誉的球场。

^{马来西亚森林城市现状。住宅大楼已全面投入运营，直线距离新加坡仅2公里，居住着来自20多个国家的超过15,000名居民。}

2024-2026年的关键活动指标显示，实际情况与2018-2022年期间的媒体报道已截然不同：

这个曾经被贴上“鬼城”标签的项目，如今已向马来西亚政府累计缴税超过7.9亿令吉，为企业社会责任项目投入5300万令吉，与190多家本地企业建立合作，并为红树林、海草保护等环境项目投入超过1.4亿令吉。

发生了什么变化了？特别金融区的效应

2024年，马来西亚政府将森林城市指定为柔佛-新加坡经济特区内的金融特区，使该项目从开发商主导的住宅项目，转变为一个政府锚定、有双边背书的经济战略。该指定明确了一系列激励措施：

• 符合条件的家族办公室投资收入，首10年享受0%税率，符合条件可再延长10年。
• 金融、科技及其他特定行业的合格机构，可享受20年5%的企业税率。
• 知识型工作者可享受15%的个人所得税率。
• 家族办公室的最低管理资产规模（AUM）为3,000万令吉。

这些政策改变了行为模式。目前已有六个家族办公室获得批准，报告的资产管理规模合计达4亿令吉。政府为金融特区设定的目标是，到2026年底资产管理规模达到20亿令吉。写字楼租赁随之活跃，租金要价从每平方英尺1.50令吉上涨至5.50令吉，涨幅达267%，首批5万平方英尺的商业空间入驻率已达到59%。这些数字表明的是市场驱动的定价，而非促销性的定位。

双边层面的意义同样不可忽视。新加坡对柔佛-新加坡特别经济区框架的正式认可，将政策信誉延伸至马来西亚国内政治周期之外，使森林城市成为一个处于估值正常化初期的跨境资产。对于习惯于评估主权风险的投资者而言，两国政府的联合承诺代表着重要的去风险信号。

如今谁住在森林城市？

截至2026年的人口统计数据显示，居民结构比项目早期聚焦中国市场的营销所呈现的要更加多元化。超过15,000名来自20多个国家的居民如今以森林城市为家，使其成为一个国际化社区，而非单一市场的聚居区。

日常生活基础设施已经成熟，能够支撑稳定的居住生活。零售和餐饮门店已配备齐全，可满足居民和游客的日常需求，涵盖从日用品、餐饮到医疗服务和家具等各个方面。对大多数居民而言，晚上已无需再驱车25分钟前往新山市中心商业区。

教育也成为吸引家庭落户的主要因素。森林城市国际学校成立于2018年，是CATS全球学校网络在马来西亚的旗舰校区，一所著名的美式K12寄宿学校，提供从幼儿园到高中的教育。超过一半的教学人员从海外招聘，均拥有五年以上教学经验，其中60%拥有硕士或博士学位。森林城市国际学校2025届毕业生取得优异成绩，获得包括伦敦大学学院（UCL）、南洋理工大学（NTU）、香港大学（HKU）、多伦多大学（U of T）、英属哥伦比亚大学（UBC）、首尔大学（SNU）、高丽大学（KU）、延世大学（YU）、东京大学（UTokyo）、伦敦艺术大学（UAL）、萨凡纳艺术与设计学院（SCAD）等17所名校的录取。这指标反映的是教育成果，而不仅仅是招生宣传。

这座城市的活力也体现在定期的节庆、运动会和多元文化聚会中，这些活动同时服务于外籍人士和马来西亚本地家庭。在CNA Insider的一期森林城市专题视频中，受访者尼扎姆指出：“以前关于森林城市有很多负面评价，我想现在人们知道了，他们亲眼看到了实际情况是怎样的。这里非常热闹。”

这些变化大多是在金融特区落地后发生的，特区政策把人口增长，逐渐转化成了更稳定、更有凝聚力的社区生活。

^{森林城市海滨的一场社区活动。该处每年举办超过100场国际活动和赛事，包括定于2026年10月举行的马来西亚挑战赛铁人三项。}

在森林城市到底有什么做？

除了政策机制，森林城市现已建成并运营完善的旅游休闲基础设施。

目前已投入运营的设施和活动包括：

• 高尔夫度假村：“经典球场”连续七年（2020-2026）位列“亚洲百佳高尔夫球场”榜单；由高尔夫传奇人物杰克·尼克劳斯及其子杰克·尼克劳斯二世设计的“传承球场”，在中国最大高尔夫平台“云高”评选的“2024-2025亚太百佳高尔夫球场”榜单中位列第49名。
• 酒店：森林城市滨海酒店和森林城市高尔夫酒店，两家五星级酒店，提供完善的度假设施，适合短期和长期入住，满足休闲旅游和与商务差旅需求。
• 红树林生态游： 在毗邻的286万平方米绿色走廊内，可由注册的游船公司提供导览服务，带领红树林游览。该生态系统栖息并记录着超过400种动植物。海滨及近海区域提供休闲海钓活动。
• 海钓：沿海和近海均可进行休闲海钓，适合热爱海洋、寻求刺激和深海探险的游客。提供灵活的双人或四人套餐，部分含餐。
• 海岸线：约4公里长的已开发海滩，包括公共步道、海滨长廊和休闲设施，以及专门的婚礼场地。
• 毗邻新加坡：森林城市距离新加坡直线距离约2公里，驾车前往新加坡中央商务区（CBD）约40分钟，方便从新加坡出发的一日游或周末短途旅行。
• 活动日程： 每年举办超过100场涵盖高尔夫、休闲和文化类别的国际活动和赛事。马来西亚挑战赛铁人三项定于2026年10月举行，为日益丰富的顶级赛事阵容再添活力。

对游客而言，最直观的变化是可以真正走进这片自然环境。森林城市保留了286万平方米的绿地，记录有超过400种动植物。此外，森林城市在城市规划、可持续发展和酒店服务方面荣获40多项国际奖项，其众多建筑已获得LEED认证。这些优势为游客打造了切实可行的游览路线。

_{森林城市高尔夫度假村。经典球场连续七年（2020-2026）入选亚洲百佳高尔夫球场；由杰克·尼克劳斯设计的传承球场在2024-2025亚太百佳中位列第49名。度假村每年举办超过100场国际赛事。}

马来西亚政府为何如此重视森林城市项目？

森林城市的发展轨迹体现了政策与企业之间日益显著的契合，这种融合已将政治承诺转化为立法颁布和实体基础设施。

• 机构入驻传递出实地信号： 马来西亚投资促进中心（IMFC）已在森林城市设立办事处，十余家政府机构在此办公，这表明政府积极利用而非放弃该项目。
• 政府获得的收益可量化： 已缴纳超过7.9亿令吉的税款，创造了1万个就业岗位，与超过190家本地企业建立了合作关系，投入5300万令吉用于企业社会责任项目，并投入1.4亿令吉用于环境保护工作。这些数据表明，公私合作模式正在产生可审计的收益。
• 交通规划与政策一致： 新山-新加坡快速交通系统（RTS）连接线计划于2026年底完工。吉隆坡-新加坡高速铁路项目仍在持续推进中。柔佛苏丹提出的海上轻轨系统旨在缓解新柔长堤上长期存在的关卡拥堵问题。

结论

“鬼城”标签捕捉的是2018年至2022年间的一个窗口期——当时建设占据主导、边境关闭、政策抑制了需求。

那个窗口期已经关闭。

对于游客来说，一日游和周末游现在已是切实可行的选择。对于居民来说，宜居性可以根据现有的基础设施来评估，而不必再被旧印象左右。对于投资者而言，六个已获批准的家族办公室在已颁布的金融特区规则下营运，代表着该政策框架的早期验证。

2026年的图景已截然不同：一个已颁布立法的指定金融特区，机构租户已经入驻，办公空间正按市场价出租，近20,000名居民居住在26,000套已建成的住宅中，以及围绕备受赞誉的高尔夫球场和4公里已开发海岸线建立的旅游与活动生态系统。

数据已披露并记录在案。政府公报、第三方排名、税收缴纳数据、入驻率指标以及当前的实地情况，比当年媒体报道的建设阶段画面，更能全面展现现状。

对于那些关注东南亚投资机会、尤其是聚焦柔佛—新加坡走廊的参与者来说，“鬼城”的历史标签与2026年的经济现实之间，差距已经大到无法忽视。当然，金融特区的基准数据和不断上涨的租金回报率，提供了可靠的分析基础；但真正的尽职调查，仍然少不了一趟实地考察。亲眼看一看这座城市当前的运营状况，是将过去的报道与特殊功能区切实的经济发展势头进行对比的最佳途径。